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Der„Ross-Brachmann"Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes)von Grundstücken unddes Wertes baulicher AnlagenvonDipl.-Ing. Peter Holznerö.b.u.v. Sachverständiger für Bewertung vonbebauten und unbebauten GrundstückenDipl.-Kfm. Ulrich Rennerö.b.u.v. Sachverständiger für Bewertung vonbebauten und unbebauten Grundstücken29. AuflageTHEODOR OPPERMANN VERLAG

zungsverzeichnisI.18Grundlagen einer marktgerechten Immobilienbewertung 211.Einführung in das sche Überlegungen zum e Grundsätze244.2Faktische Grundsätze254.3Ethische Grundsätze254.4Formale Grundsätze264.5Fachliche Grundlagen275.Bewertungsrelevante wirtschaftliche ftliche AspekteMarktPreisDie Zyklen des ImmobilienmarktesBetriebswirtschaftliche 3.Einleitung und ÜbersichtBebaute Grundstücke - ÜbersichtGrundstücke im Zustand der BebauungUnbebaute Grundstücke373739392.Erläuterung der amilienhäuserZweifamilienhäuser3939394142.

Inhaltsverzeichnis2.2Geschäftsgrundstücke2.2.1 Innerstädtische Geschäftshäuser2.2.2 Innerstädtische Einkaufspassagen2.2.3 Kaufhäuser2.2.4 Einkaufszentren2.2.5 Fachmärkte2.2.6 Verbrauchermärkte/SB-Warenhäuser2.2.7 SB-Märkte2.2.8 Büro- und Verwaltungsgebäude2.2.9 Hotels - Restaurants - Gasthöfe2.2.10 Gewerbeparks2.2.11 Gewerbliche Grundstücke2.2.12 Senioreneinrichtungen2.2.13 emischt genutzte Grundstücke542.4Sonstige Grundstücke542.5Grundstücke im Zustand der Bebauung552.6Unbebaute ierte inleitungBewertungsauftrag und BewertungszweckGesetzliche RegelungenWahl des WertermittlungsverfahrensAnwendungsbereiche des SachwertverfahrensAnwendungsbereiche des ErtragswertverfahrensAnwendungsbereiche des VergleichswertverfahrensAnwendungsbereiche des wert1.2.1 Vorbemerkungen1.2.2 Methodische Vorbereitung1.2.3 Wertbestimmende Faktoren des Bodenwerts1.2.4 Ableitung des Bodenwertes1.2.5 Bedeutung des Bodenwertes1.3. Sachwert der baulichen Anlagen1.3.1 Allgemeine Grundsätze1.3.2 Baukostenermittlung10-676768728391100100100

3.91.3.101.3.111.3.121.3.131.3.14Ermittlung des Werts der baulichen AnlagenRaum-oder FlächeneinheitBerechnungsbasis NHK 1913/14, NHK 95, NHK 2000BaupreisindexBaunebenkosten,Bestimmung der Nutzungsdauer„Technische Lebensdauer" einzelner BauteileVerlängerung der NutzungsdauerVerkürzung der gewöhnlichen NutzungsdauerWertminderung wegen AltersWertminderungstabellenWertminderung wegen Baumängeln und 1.4.11.4.21.4.31321321391.4.7Gegenüberstellung verschiedener BerechnungsgrundlagenBerechnungsgrundlage DIN 277Wohnflächen und Nutzflächen nach DIN 283Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche,über die Aufstellung von Betriebskostenund zur Änderung anderer Verordnungen,vom 25. November 2003Flächendefinitionen nach gifBaukostenTabellen zur Ermittlung des Neubauwerts von GebäudenNormalherstellungskosten 1913/1914Normalherstellungskosten - NHK ertErmittlungsgrundlagenGrundstückssachwert - ErmittlungsgangSachwert als Basis des Verkehrswerts?Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender dlagenErtragswert - BerechnungsgangRohertragÜberprüfung der Nachhaltigkeit des RohertragesBewirtschaftungskostenNutzungsdauer (Restnutzungsdauer)Kapitalisierungszinssatz che des 116316911

Inhaltsverzeichnis1.7.31.7.41.7.5Unbebaute GrundstückeBebaute GrundstückeSchema 1.8.4Verkehrswert (Marktwert)VorbemerkungenVerkehrswert - DefinitionAbleitung des VerkehrswertesBedeutung der Verkehrswertermittlung4614614634664732.Nicht normierte Verfahren4752.1Vereinfachtes unted-Cash-Flow-Verfahren (DCF-Verfahren)Grundidee des VerfahrensAnwendungsbereiche des DCF-VerfahrensDCF-Verfahren versus inführungAnwendungsbereich und VorgehensweiseSchwächen des re Bewertungsthemen5031.Rechtliche Spezialfälle5031.1Rechte und Belastungen an Grundstücken5031.1.1 Einführung und Definition5031.1.2 Grundstücksbezogene Rechte5041.1.3 Grundstücksbezogene Belastungen5091.1.4 Bewertungsmethodik5141.1.5 Bewertungsbeispiele5161.2Bewertung von grundstücksgleichen Rechten (Erbbaurecht) 5211.2.1 Konzept und rechtliche Grundlagen5211.2.2 Erbbauzins5221.2.3 Verfahren der Wertermittlung5231.2.4 Laufzeitenproblematik5291.2.5 Liegenschaftszinssatz53412

vanz der Baulast in der ImmobilienbewertungEinführung und DefinitionAnwendungsfälle der BaulastEntschädigung für BaulasteintragungenWirkung der BaulastErlöschen der Baulast5365365365385385382.Wirtschaftliche Spezialfälle5412.1Besondere mietvertragliche Vereinbarungen2.1.1 Bewertung von Staffelmietvereinbarungen2.1.2 Bewertung von 49Die „Effektivmiete" als Ergebnis einer MietvertragsanalyseVorbemerkungDefinition, Aussagekraft und Verwendung der EffektivmieteBerechnung der Effektivmiete aus der Ist-Miete2.3 Abweichungen zwischen Vertrags- und Marktmiete2.3.1 Einführung2.3.2 Einfluss der Abweichung auf die Wertermittlung5585585582.4 Grundstücke, die nicht ordnungsgemäß verwaltet werden2.4.1 Einführung und Definition2.4.2 Einfluss auf die .5.4Leer stehende ObjekteEinführung in das ThemaFormen und Ursachen des LeerstandsBedeutung normierter Bewertungsverfahren bei LeerstandBewertung leer stehender oder nur teilweisevermieteter Objekte im Ertragswertverfahren2.5.5 Überlegungen zur Bewertung beigebäudebedingtem dauerhaften Leerstand2.5.6 Grundstücke mit ewertung von öffentlich gefördertem WohnungsbauEinführungBewertung von älteren BestandsobjektenBewertung von Neubauobjekten und -projektenLiegenschaftszinssatz bei öffentlichgefördertem Wohnungsbau582582583586Bewertung von Management-ImmobilienEinführung Definition der Management-ImmobilieAnalyse von 356957558058713

Inhaltsverzeichnis2.7.4 Bewertung2.8.Bewertung von inführungArten des DenkmalschutzesWertermittlung von denkmalgeschützten ObjektenRechtsprechung zum Thema DenkmalschutzZumutbarkeit von Einschränkungen durch DenkmalschutzVor- und Nachteile denkmalrechtlicher BestimmungenBerücksichtigung des Denkmalschutzesin den Bewertuhgsverfahren2.8.8 Restnutzungsdauer bei denkmalgeschützten Objekten2.8.9 Liegenschaftszinssätze bei denkmalgeschützten Objekten2.8.10 Bewirtschaftungskosten bei denkmalgeschützten Objekten2.8.11 Mietansatz bei denkmalgeschützten Gebäuden2.8.12 Praktische Hinweise zum Umgangmit denkmalgeschützten 16116136133.Technische aumängel und Bauschäden,Einführung in das ThemaBauschäden infolge von FeuchtigkeitBauschäden infolge von Pilzen/HolzpilzenBauschäden infolge von SchimmelbildungBauschäden infolge von HolzinsektenAuswirkung von Baumängeln und Bauschädenauf die stenEinführungBoden- und altlastbezogene Pflichten und BeschränkungenEinfluss von Altlasten auf die .3.5Bewertung von Bergschäden an GebäudenVorbemerkungAusprägung von BergschädenUnbebaute GrundstückeBebaute .4Fertighäuser3.4.1 Ausführungsarten der Fertigbauweise3.4.2 Wertbestimmende Aspekte der Fertigbauweise14622629629630

InhaltsverzeichnisV.Sonstige Bewertungsanlässe6311.Der Beleihungswert6311.1Einführung und Definition6311.2Methodik der Beleihungswertermittlung1.2.1 Indexverfahren1.2.2 nführung6382.2Begriffe6392.3 Nutzungsarten2.3.1 Wohnräume2.3.2 Geschäftsräume (gewerblich genutzte Flächen)6406406402.4641Wohnungsmieten2.4.1 Wesentliche gesetzliche Bestimmungen6412.4.2 Wohnwertbildende Kriterien6442.5Mieten für Geschäftsräume6482.6Inhalt und Aufbau eines Mietgutachtens6492.6.1 Allgemeine GrundlagenSachverhaltOrtsbesichtigungLage des MietobjektsBeschreibung des MietobjektsBeurteilung des 16526523.Gutachten für Gerichte6533.1Beauftragung ö.b.u.v. aktische Hinweise zur Abwicklung desgerichtlichen iche VergütungsregelungOrtsterminBearbeitung des Gutachtens 6546546546556576593.3Verkehrswertermittluna bei der Zwanasverstesiaeruna66015

tzeBelastungen in Abt. II und IN des GrundbuchsAuftragsumfangEinwendungen gegen das GutachtenDas Erbbaurecht in der Zwangsversteigerung660661662664665VI.Praktische Hinweise zur g der schaffung relevanter Unterlagen und 24.2.3Standort und lienmarkt6756766766774.34.3.14.3.24.3.3Exkurs: Bedeutung und Nutzung des InternetsDarstellungsfunktionDiskussions- und alyse der Ergebnisse680VII.Weitere Bewertungsthemen6831.Immobilienunterlegte Modell6841.31.3.11.3.2ImmobilienfondsDer geschlossene ImmobilienfondsDer offene Immobilienfonds6856866881.4Die Immobilien-Aktiengesellschaft6922.Haftung des Sachverständigen6932.1Einleitung6932.2Relevante Rechtsbegriffe und -grundsätze2.2.1 Haftuna und Verschulden16694694

Inhaltsverzeichnis2.2.2 Anknüpfungspunkte der Haftung2.2.3 Haftung für Erfüllungsgehilfen2.2.4 Haftung für Unterlassen6946956962.32.3.1Haftung des PrivatgutachtersPrimäranspruch'- Vertragliche Pflichtenaus der Übernahme des Gutachtens2.3.2 Sekundäransprüche - Ansprüche desAuftraggebers bei Mängeln2.3.3 Haftung gegenüber Dritten2.3.4 Haftungsausschluss und aftung des lussVerjährung696697701704VIII. Begriffe für Gutachten, Grundstückskauf und Beleihung 709IX.Gesetze, Verordnungen, Richtlinien7411.Auszug aus dem Baugesetzbuch ttlungsrichtlinien 2002 - WERTR 20027634.Auszug aus der HOAI8275.Justizvergütungs- und rtabelle (Anlage zu §13 Abs. 3 WertV)2.Abzinsung (Diskontierungsfaktoren)8653.Durchschnittliche Lebenserwartung8694.861Wertminderung wegen Alters nach ROSS s87917

2.1 Vereinfachtes Ertragswertverfahren 475 2.2 Liquidationswertverfahren 477 2.3 Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF-Verfahren) 483 . vermieteter Objekte im Ertragswertverfahren 569 2.5.5 Überlegungen zur Bewertung bei . 2.7