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KOCH Marktüberblick 2017Immobilienmarkt DüsseldorfImmobilien zur KapitalanlageFakten und Wissenswertes über das Geschehenauf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt
InhaltEditorial . 3Der Immobilienmarkt reguliert sich selbstDer Markt bleibt solide . 4Die Angebote haben sich eingependeltImmobilienbestand ist gepflegtWertbeständiger Besitz, aber geringe Rendite . 5Start mit hohen KostenMieten unter MarktpreisDüsseldorfer Immobilienmarkt im Vergleich . 6 - 7Düsseldorfer ImmoIndex . 8 - 9Preisübersicht 2017Stadtteile und WohnlagenImmobilienblase oder ein sich regulierender Markt? . 10 - 11Explodierende Preise?Trendwende bei Zinsen?Stadt oder Land?Mehr als genug Wohnraum für alle?Kaufen um zu verkaufen?ImmobilienKOCH Immobilien ist Spezialmakler in NRW für Geschäfts- undMehrfamilienhäuser sowie für Wohneigentum.KOCH Hausverwaltung übernimmt die technische und kaufmännischeVerwaltung von Wohnanlagen und Wohneigentumsobjekten.KOCH Real Estate Management realisiert das komplette Immobilien-Managementfür Gewerbe- und Büroimmobilien in allen europäischen Ländern.2
KOCH Immobilien Marktüberblick 2017EditorialDer Immobilienmarkt reguliert sich selbstSeit 2007 die amerikanische Immobilienkrise die gesamte Weltwirtschaft ins Wanken brachte,beschäftigt die Immobilienbranche eine zentrale Frage:Wie real ist die Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland?Die Meinungen der Experten könnten kaum weiter auseinander gehen. Während die einengerade jetzt untrügliche Indizien für eine Überhitzung erkennen und deutsche Großstädtemit hohem Gefahren-Index belegen, warnen die anderen vor Panikmache und falschenSchlussfolgerungen.Spekulationen ist deshalb breiter Raum gegeben, weil verlässliche Daten fehlen. Zwarveröffentlichen Marktforschungsinstitute, Immobilienunternehmen und das Online-PortalImmobilienScout die selbst erhobenen Zahlen, doch fehlen verifizierte Angaben zum Beispielzu Kaufpreisen, Zinsbindung oder Eigenkapitalquote. Das lenkt den Blick auf andere Aspekte,die den Immobilienmarkt und somit auch die Immobilienblase definieren und die wir auf Seite10 und 11 unseres Marktüberblicks diskutieren.Dabei steht in Düsseldorf wie in andern gefragten Wohnungsmärkten die Preisentwicklungim Fokus. Dass Einstiegsobjekte zu „Schnäppchenpreisen“ vom Markt verschwunden sind,darf nicht nur als Indiz für explodierende Preise gewertet werden, die höheren Preise spiegelnauch die getätigten Investitionen wider. Die heute angebotenen Immobilien sind technischgepflegt, heruntergewirtschaftete Objekte gibt es in der Landeshauptstadt nicht.Der Düsseldorfer Immobilienmarkt funktioniert gut, nicht zuletzt weil er sich selbst reguliert.Wir beobachten und analysieren das Geschehen weiterhin für Sie und wünschen Ihnen eineaufschlussreiche Lektüre unseres Marktberichts.Edgar StilpGeschäftsführer KOCH Immobilien GmbHEntwicklung der Preise pro m2 . und des Mietfaktors ab 015320162017
Der Markt bleibt solideDas Immobilienjahr 2016 brachte selbst für Insider eine kleine Überraschung, denn derUmsatz schnellte auf 714 Mio. Euro in die Höhe. Im Vergleich zu 2015, als der Umsatzknapp 600 Mio. Euro erreichte, bedeutet dies ein Plus von 23 Prozent. Ein Blick auf dieZahlen, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Düsseldorf alljährlich veröffentlicht, gibt Aufschluss. Demnach wurde 2016 allein in Hamm, einem Stadtteil, der nur seltenin der Statistik erscheint, ein Umsatz von 70 Mio. Euro verbucht. Auch Heerdt und Pempelfortverzeichneten ähnlich hohe Verkaufswerte.nmobiliete ImglefpGeeinenschnellfindenKäuferDie Angebote haben sich eingependelt158 Wohn- und Geschäftshäuser im Wert von 222 Mio. Euro wurden im ersten Halbjahr2016 verkauft, exakt dieselben Zahlen nennt der Gutachterausschuss für 2017. Lediglichdie Gewichtung hat sich verschoben. Während 2016 der Schwerpunkt bei reinen Wohnimmobilien lag, sind in diesem Jahr Objekte mit Gewerbeanteil wieder mehr gefragt.Um gerade mal 6 Prozent schwankt die Anzahl der in Düsseldorf verkauften Objekte zwischen2014 und 2017. Der Markt zeigt sich unbeeindruckt von Spekulanten und Gerüchten und hatsich auf etwa 400 Wohn- und Geschäftshäuser pro Jahr eingespielt.Immobilienbestand ist gepflegtLässt man ungewöhnlich hohe Einzelverkäufe außer Acht, pendelt der Umsatz um 600 Mio.Euro. Nach Auffassung von Edgar Stilp, Geschäftsführer von KOCH Immobilien, wird sichdas Preisniveau in den kommenden Jahren halten. „Viele Immobilien sind in gutem Zustand.Energieeffiziente Heizungen oder moderne Bäder sind Beispiele für hochwertige Ausstattungen.Es ist nachzuvollziehen, dass Eigentümer beim Verkauf ihre Investitionen honoriert sehenmöchten.“ndlfort uPempeehörendorf gDerenestenbeliebtneduzteilenStadtAktuell umfasst das Angebot in Düsseldorf sowohl gut gepflegte Immobilien als auch Objekte,bei denen Investitionen in Technik und Sicherheit zum Beispiel bei Elektroinstallationen anstehen. Auf dem Düsseldorfer Markt dürften auch weiterhin Immobilien dominieren, bei denenPreis und Qualität in einem ausgeglichenen Verhältnis stehen.Marktvolumen in Mio. EuroAnzahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser5008007002. Halbjahrgeschätzt2. 020010010050002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20172010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20174
KOCH Immobilien Marktüberblick 2017Wertbeständiger Besitz,aber geringe RenditeNach Angaben des Statistischen Bundesamtes besitzen etwa 1 Millionen Deutsche Wohnund Geschäftshäuser. Das müssen reiche Leute sein, so die landläufige Meinung, erst rechtwenn die Immobilie in einer Großstadt wie Düsseldorf steht, Mieteinnahmen sprudeln undhohe Renditen sicher sind. Weit gefehlt, denn einen nennenswerten Ertrag aus der Immobilienbewirtschaftung erzielen die wenigsten. Analysen des Instituts der deutschen Wirtschaftin Köln zu Folge verbuchen weniger als die Hälfte der Eigentümer eine Rendite von über2 Prozent. Jede Vierte schreibt eine schwarze Null, jedem Zehnten drohen gar Verluste.Start mit hohen KostenWer heute in Düsseldorf eine Immobilie erwirbt, für den wird es noch schwieriger, sie ertragreich zu bewirtschaften. Auch kleine Einstiegsobjekte in mittleren Lagen verlangen eineInvestition von mindestens 500.000 Euro. Trotzt niedriger Zinsen schlagen Finanzierung undKaufnebenkosten zu Buche. Wohnungen in der Landeshauptstadt sind gesucht, so dass mangrundsätzlich von Vollvermietung ausgehen kann. Selbst das ist keine Garantie für eine positive Bilanz, denn Mietausfälle, Renovierungen bei Mieterwechsel und Reparaturen belastendas Budget.Mieten unter MarktpreisDer Hauptgrund für schwächelnde Rendite ist dies allerdings nicht. Denn anders als institutionelle Inverstoren nutzen die privaten Vermieter die Mietpotenziale der Wohnungen oftnicht aus. Sie wollen Mieterwechsel vermeiden und verzichten dafür auf Mieterhöhungen.„In der Tat verkaufen wir oft Immobilien, in denen Mieter seit Jahrzehnten wohnen“ soEdgar Stilp. „Für den neuen Eigentümer steckt in den Objekten Mietsteigerungspotenzial,meist allerdings auch Renovierungsbedarf.“Denn die Düsseldorfer Immobilien sind in die Jahre gekommen. Etwa 80 Prozent, immerhinmehr als 250.000 Einheiten, stehen schon länger als 40 Jahre. Nicht zuletzt die notwenigenInvestitionen in Sicherheit und Technik lassen Eigentümer über einen Verkauf nachdenken,denn jetzt ist die Zeit günstig.Alter des Wohnungsbestands0bis 192050.000200.00040.000185.000bis 197850.000bis 2000Baujahr150.00032.000bis 1940nach 2000100.00015.000Anzahl Wohnungen5
7,2uroEnenBillio gt nach Schätzungermen ödgeernDüsseldorfer Immobilienmarktim VergleicheträienvSoviel b k das Immobil zent davonnarobPsBunde chen. Fast 60Wertien, eintsilubeoDmrmde-Io.rmuuE00hnrasind Wo 74.840.000.0.1von 4Der Düsseldorfer Immobilienmarkt ist attraktiv, aber wie präsentiert er sich imVergleich? Wir haben den Blick auf andere deutsche Großstädte gelenkt.Preise bei NeuvermietungMietzuwachsIn Großstädten erreichen die Neuvermietungspreise im Durchschnitt 10 Euro pro Quadratmeter, so auch in Stuttgart, Freiburg und Bonn.Die Großstadtmieten sind seit 2010 um etwa20 Prozent gestiegen, im Osten um 12 Prozent.Extreme Steigerungen verzeichnen Berlin undMünchen.München15,00 40%BerlinFrankfurt M.11,50 MünchenHamburg10,00 Frankfurt M.21%Düsseldorf9,50 Köln21%Köln9,50 Hamburg20%Dortmund20%Düsseldorf20%Berlin8,50 Dortmund6,50 36%Mietspiegel DüsseldorfBaugenehmigungenIn Düsseldorf geben Mieterverein und Hausund Grund den Mietspiegel gemeinsam heraus.Die Mietobergrenze ist gegenüber 2014 um10%, gegenüber 2011 um 16 Prozent gestiegen.Die Großstädte schaffen neuen Wohnraum.In Berlin ist die Bautätigkeit am höchsten, dochin Düsseldorf werden in Relation zur Bevölkerungszahl die meisten Wohnungen genehmigt.20.000 10.000 010,000 200 400 600Düsseldorf9,50Frankfurt 940-1960 ngenAnzahl pro100.000 Einwohner6
KOCH Immobilien Marktüberblick 2016BevölkerungsdichteZu München gehört zwar ein weiträumiges Umland, die eigentlicheStadtfläche ist mit 310 Quadratkilometer aber vergleichsweise klein.Hamburg ist mehr als doppelt so groß, Berlin verfügt gar über nahezu900 Quadratkilometer.BevölkerungwachstumDie Großstädte wachsen, das gilt für den Westenebenso wie für den Osten Deutschlands.Die Ruhrgebietsstädte müssen dagegen einenRückgang der Bevölkerung verkraften.Frankfurt M.2.941 Einwohner4% Hamburg4% Berlin0% Dortmund8% Düsseldorf10% KölnBerlin3.948 EinwohnerMünchen4.668 EinwohnerDüsseldorf2.816 EinwohnerDortmund2.088 Einwohner13% Frankfurt M.Köln2.619 EinwohnerZahlenangaben:Einwohnerzahl proQuadratkilometerHamburg2.366 Einwohner20% MünchenWohnungsbestandBevölkerungIn deutschen Großstädten stehen für 1.000Bürger zwischen 520 und 530 Wohnungen zurVerfügung. In Düsseldorf ist die Quote besser,hier sind es 570 Wohnungen.Wohnen in der Stadt wird immer beliebter.Berlin, Hamburg, München und Köln sind dieMillionenstädte Deutschlands. 10 Städte habenmehr als 500.000 nd313.000Düsseldorf352.200Frankfurt 200Köln1.000.000Hamburg938.500Frankfurt M.730.000Berlin1.902.675Düsseldorf610.000Anzahl Wohnungen pro StadtHamburg1.800.000Dortmund590.0007
Düsseldorfer ImmoIndexPreisübersicht 2017Gründerzeit / JugendstilBaujahr bis in die 1930er JahreBaujahr ab 1950bis ca. 1990er ,saniertvermietet,unsaniertSehr gute Lagez. B. Carlstadt, Düsseltal, OberkasselVervielfältiger21 - 2817 - 2521 - 2618 - 23Euro pro m22.500 - 3.8002.100 - 2.8002.000 - 3.1001.800 - 2.600Gute Lagez. B. Derendorf, Unterbilk, Flingern-NordVervielfältiger18 - 2317 - 2218 - 2416 - 21Euro pro m21.800 - 2.5001.600 - 2.3001.600 - 2.3001.500 - 2.000Mittlere Lagez. B. Eller, Lierenfeld, OberbilkVervielfältiger17 - 2015 - 1816 - 2015 - 18Euro pro m21.400 - 1.8001.200 - 1.7001.400 - 1.9001.200 - 1.70020 %19 %12 %Wohn- undGeschäftshäuserWohn- undGeschäftshäuserWohn- undGeschäftshäuser48 %52 %58 32 %29 %30 %WohnhäuserWohnhäuserWohnhäuser201420168
KOCH Immobilien Marktüberblick 2017Stadtteile und WohnlagenTop-Lagensehr gute Lagengute Lagenmittlere NiederkasselOberkasselCarlstadtDüsseltalFlinger lthausenLierenfeldLichtenbroichRathReisholz9
Immobilienblase oder ein sichregulierender Markt?Die Frage, ob in deutschen Großstädten, allen voran München, Frankfurt undDüsseldorf, eine Immobilienblase droht, beschäftigt Marktexperten ebenso wieImmobilieneigentümer und Investoren. Dabei dreht sich die Diskussion um Aspekte,die den Immobilienmarkt insgesamt und eine Immobilienblase im speziellenausmachen.losion,eisexprPeKeinchte gereinengreabnpassuWertaetigfertExplodierende Preise?In deutschen Großstädten explodieren die Immobilienpreise – so ist immer wieder zu hören.Doch ab wann kann von einer Preisexplosion die Rede sein? Bei Zuwachsraten von 20 Prozentoder eher von 25 Prozent? Dies sind in der Tat die Steigerungsraten auf dem DüsseldorferImmobilienmarkt, allerdings nicht im einem Jahr sondern seit 2010. In sieben Jahren habensich die Neuvermietungspreise laut ImmobilienScout um 20 Prozent von 8,00 auf etwa 9,60Euro erhöht.Der durchschnittliche Verkaufspreis bei Wohn- und Geschäftshäusern ist dem Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Düsseldorf zufolge von 1,42 auf 1,78 Mio. Euro gestiegen.Zwischen 2010 und 2017 ergibt sich daraus ein Plus von insgesamt 25 Prozent – oder etwasmehr als 3 Prozent jährlich.Die Entwicklung der Immobilienpreise deutet nicht auf eine Immobilienblase hin. Vielmehrhat der Markt die überfällige Korrektur erlebt, dies umso mehr, wenn man die seit Beginn der2000er Jahre unterbewerteten Immobilienpreise mit ins Kalkül setzt.est keintieg lösnas,Zinse ausilienblabomnmIer deert abverändMarktTrendwende bei Zinsen?Finanzexperten rechnen seit Monaten mit einer Anhebung der Zinsen. Die amerikanischeNotenbank hat Signale gesetzt, den Leitzins um 25 Punkte angehoben und weitereErhöhungen in Aussicht gestellt. Das setzt die europäische Zentralbank unter Druck, den seit2016 bei 0 Prozent eingefrorenen Leitzins wiederzubeleben.?%Höhere Finanzierungskosten würden sich direkt auf die Immobilienpreise auswirken. Bei einermonatlichen Rückzahlung von 10.000 Euro finanziert die Bank bei einem Zins von 1 Prozentetwa 900.000 Euro, bei 2 Prozent sinkt der Kreditrahmen auf 830.000 Euro und bei 3 Prozentauf 770.000 Euro. Für den Immobilienkauf stünden damit 130.000 Euro weniger zurVerfügung.0%Zinsänderungen beeinflussen nicht nur den Erwerb, sondern vor allen Anschlussfinanzierungen von Immobilien. Für Investoren, die knapp kalkulieren, könnte schon einZinssatz zwischen 3 und 4 Prozent nicht mehr finanzierbar sein. Zu erwarten ist, dass dieseAnleger ihre Immobilien dann zurück in den Markt geben müssen.Auf dem Düsseldorfer Markt stünden statt 380 Wohn- und Geschäftshäusern vielleicht wiederüber 500 Objekte zum Verkauf wie in den beiden Spitzenjahren 2006 und 2007. Realistischerist allerdings, dass sich das Angebot zwischen 400 und 420 Offerten einpendelt.10
t inaum iserWohnrund dädtentsßorGRegionRuhrRheintgefragKOCH Immobilien Marktüberblick 2017Stadt oder Land?Dass die Menschen zurück in die Stadt ziehen, beschert Metropolen wie München, Hamburgund Berlin einen Wachstumsschub. Auch Düsseldorf gehört in die Riege der beliebten Großstädte, denn die Bevölkerung ist seit 2010 um 7,5 Prozent auf über 610.000 Einwohnergewachsen. Die Entwicklung darf nicht über die Beliebtheit der kleinen und mittleren Städtehinwegtäuschen. Erkrath, Ratingen und Hilden, aber auch Neuss und Krefeld sind für umzugswillige Düsseldorfer attraktiv. Grünflächen, ausgebaute Infrastruktur und gute Verkehrsanbindung locken die Menschen in die Region.Investoren setzten weiterhin auf die Immobilienmärkte in Köln und Düsseldorf und entdeckenzusätzlich das Umland. Der Immobilienmarkt reguliert sich also nicht allein in den Großstädtensondern innerhalb des gesamten Wirtschaftsraumes.undngsbauunhoWohntes Wrednäverzenen setltahreveImpulsMehr als genug Wohnraum für alle?Fast alle deutschen Großstädte verfolgen ehrgeizige Pläne beim Wohnungsbau, denn Mieterverbände und Immobilienwirtschaft klagen einig wie sonst selten über fehlenden Wohnraum.Dabei liegen Knappheit und Überangebot räumlich nah beieinander. Während die Mieter inDüsseldorf und Köln bei Besichtigungen Schlange stehen, locken Dortmunder Vermieter mitSonderpreisen und Vergünstigungen.Für die Wahl des Wohnortes ist nicht zuletzt das Arbeitsplatzangebot entscheidend. Die Fragedrängt sich auf, wie lange der Standort in einer zunehmend digitalisierten Welt eine Rollespielt. Immer mehr Unternehmen bieten Home Offices, immer weniger Aufgaben verlangendie Präsenz vor Ort, immer häufiger finden Meetings online statt. Der Wandel im Arbeitslebenmacht Arbeitnehmer bei der Wahl ihres Wohnortes immer unabhängiger.obiliene ImmhcstuDeandsd BestinsrelantenanlegSpekueinek,halterMehr Wohnungsbau und geänderte Mieteranforderungen formen den Wohnungsmarkt um –sie entspannen die Metropolen und verleihen den Regionen neue Impulse.Kaufen um zu verkaufen?Mehr als jedes zweite Mehrfamilienhaus in den deutschen Städten ist in Privatbesitz.Handwerksmeister, Freiberufler, Ärzte und Beamte investieren ihr Geld in Immobilien.Die überwiegende Mehrheit tut dies nicht, um die Immobilie kurzfristig wieder zu verkaufen,vielmehr soll Grundbesitz das Vermögen auch für nachfolgende Generationen sichern.Um den Wert ihrer Immobilie zu erhalten, investieren Eigentümer im Schnitt über 12 Prozentder Mieteinnahmen.Kaufen, um in kurzer Zeit mit sattem Spekulationsgewinn wieder zu verkaufen, ist für diewenigsten Anleger das entscheidende Motiv. Der Immobilienblase, sollte sie sich denn amdeutschen Markt abzeichnen, wird auch durch das Verhalten der Anleger der Druck genommen.Haben Sie Fragen zum Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie?Vereinbaren Sie Ihren Beratungstermin mit Edgar StilpTelefon: 0211 / 49 19 106Email: [email protected]
KOCH Marktüberblick 2017Immobilienmarkt DüsseldorfFür Fragen und Anregungen stehen wir Ihnengerne zur VerfügungEdgar StilpKOCH Immobilien GmbHRochusstraße 4440479 DüsseldorfTelefon:Telefax:Email:Web:0211 / 55 00 000211 / 55 66 [email protected]
in Köln zu Folge verbuchen weniger als die Hälfte der Eigentümer eine Rendite von über . Stadtteile und Wohnlagen 9 KOCH Immobilien Marktüberblick 2017 . In deutschen Großstädten explodieren die Immobilienpreise – so ist immer wieder zu hören.
