Transcription

E 1471112 18Der VermieterBriefZuverlässig Vertraulich AktuellFreiburg, im Dezember 2018Vermieter – der großeMieterfeind?Liebe Vermieterin,lieber Vermieter,ist es Ihnen in letzter Zeitauch aufgefallen? Nachdem im Frühjahr undSommer intensiv überdie Wohnungsnot fürbezahlbarenWohnraum in Deutschland berichtet wurde, ändertsich im Herbst die Berichterstattung. Im Fokusstehen jetzt die Vermieter allgemein, die nurnoch ihren Gewinn maximieren wollen.Sicherlich gibt es in einigen Ballungszentrenin Deutschland einen unausgewogenen Mietmarkt. Und auch Vermietungsgesellschaften,die nur die Gewinnmaximierung im Blickhaben. Diese Ausnahmen aber auf alle Vermieter zu übertragen und den Vermieter in die„Feindecke“ zu stellen, ist aus meiner Sicht zueinseitig berichtet. Deshalb bilden die Themen „Luxussanierung“ und „vorgetäuschterEigenbedarf“ den Schwerpunkt dieser VermieterBrief-Ausgabe.Feuer oder ein Wasserschaden in der vermieteten Wohnung? Was ist dann zu tun? DieUnsicherheit hier ist groß. Daher zeigen wirIhnen, was Sie im Schadensfall beherzigenmüssen – und welche Schritte Sie am bestengleich einleiten.Online-Portale für Verbraucher schießen wiePilze aus dem Boden. Ob Ihr Flieger oder derZug Verspätung haben, ein Unfall zu regulieren ist – ein Online-Portal findet sich schnellals Helfer. Das gibt es jetzt auch für Mieter:Gilt für die Wohnung die Mietpreisbremse,errechnet das Portal, ob der Mieter Teile derMiete zurückverlangen kann. Sehr praktisch:Der Mieter beauftragt das Online-Portal alsInkassounternehmen, den Vermieter in dieHaftung zu nehmen. Berliner Richtern gingdieser digitale Fortschritt zu weit. Bleibt abzuwarten, was der BGH dazu sagt Der Winter ist da und mit ihm die Räum- undStreupflicht. Lesen Sie alles Wichtige in dieserAusgabe.Ich wünsche Ihnen eine schöne Winterzeit!IhrMarkus ArendtRechtsanwaltUntervermieten an Touristen:Auch gegen den Willen desVermieters?Das Geschäft mit der kurzfristigen Untervermietung der privaten Wohnungoder einzelner Räume an Touristen,Handelsvertreter oder Handwerker überdie bekannten Online-Portale wieairbnb, 9flats oder wimdu wächst immernoch.Oft sind es die Mieter selbst, die ihreWohnräume Fremden anbieten – undnicht die Vermieter.Denn das kann für den Mieter ein schönerZuverdienst sein. Was ist aber, wenn Siedieses spezielle Wohnangebot Ihres Mieters nicht wünschen?Das war dem Mieter untersagt:Online untervermieten beiairbnbFür einen Vermieter aus Berlin war dieSache klar: Obwohl er dem Mieter verboten hatte, die Wohnung bei airbnbanzubieten, stand sie dennoch wiederauf dem Portal zum Angebot.Jetzt platzte dem Vermieter der Kragen!Er ließ über einen seiner Mitarbeiter dieWohnung zum Schein anmieten. Dermachte dann in der Wohnung Fotos undstellte sogar einen Film über den Zustandder Räume her.Aktuell in dieser Ausgabe1 Untervermieten an Touristen:Auch gegen den Willen desVermieters?5 Mietpreise in Berlin gebremst:Inkassounternehmen kann Miete nichtzurückfordern2 Mietrückstand:Depressiver Mieter zahlt Miete nicht –Vorsicht mit der Kündigung!6 Wenn's beim Mieter brennt:Immer die Gebäudeversicherunginformieren!3 Das Winterthema:Schneeräumen und streuen – Pflicht desVermieters oder des Mieters?6 Die Heizung arbeitet nicht richtig:Mieter darf um 15 % kürzen4 Money for nothing:BGH hilft Vermietern von Altverträgen –Keine Zinsen für Altkautionen4 Mehr Energieeffizienz, mehr Sicherheit:Profitieren Sie von staatlichen Krediten!5 Betriebskosten richtig umlegen:Streichen Sie keine Kostenart imMietvertrag!7 Modernisierungsmieterhöhung:Aufzugsanbau Luxusmodernisierung?7 Der Vermieter als Ausbeuter:Wenn der Vermieter mit Eigenbedarf droht8 Wenn der Eigenbedarf vorgetäuschtist:Haftungsfalle für den Vermieter! Service & more:Ihr VermieterBrief-Archiv finden Sie hier:https://www.haufe.de/vermieterbrief archivAusgabe 12 18

Dezember 2018Zuverlässig · Vertraulich · Aktuell Der VermieterBriefFristlos vom Vermieter gekündigt, aber nicht gerechtfertigtVermieter macht gravierendenFehlerDann kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und vorsorglich auch ordentlich. Der Mieter wehrte sich dagegen undes kam zum Rechtsstreit. Das LandgerichtBerlin stellte klar: Keine Räumung, keineHerausgabe! Der Vermieter darf den Mieter nicht aus seiner Wohnung werfen.Der Fehler des Mieters wiegt in den Augender Richter aus Berlin auch nicht soschwer wie der Pflichtenverstoß desVermieters: Der habe sich unverhältnismäßig und rechtswidrig verhalten. SeineMitarbeiter haben sich mit der Scheinanmietung Zutritt zur Wohnung verschafftund dort dann auch noch gegen den vermutlichen Willen des Mieters Fotos geschossen und gefilmt. Dieser Pflichtenverstoß wiegt nach Ansicht der Richter weitschwerer. Damit waren die fristlose undauch die fristgerechte Kündigung perdu.Fundstelle:LG Berlin, Urteil v. 3.7.2018, 67 S 20/18Dem überraschten Vermieter teilten dieRichter lapidar mit: Die Pflichtverletzungdes Mieters war nicht so erheblich, umeine Kündigung zu rechtfertigen.Für die Richter stand fest: MieterVerstoß ist nicht gravierendFür die Berliner Richter war entscheidend,dass der Mieter jahrelang ohne Beanstandungen das Mietverhältnis führte.mietung. Die stellt rechtlich eine „unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte“ dar. Eine solche begründet oft eineerhebliche Pflichtverletzung durch denMieter (§ 543 Abs. 1 BGB). Allerdingskönnen Sie nicht sofort kündigen. Dennder Mieter soll vor Erhalt der Kündigungsein Verhalten ändern können.Viele Gerichte verlangen, dass Sie voreiner Kündigung eine Abmahnung aussprechen. Was das Landgericht Berlin bereits in einem Beschluss im Jahr 2016bestimmt hat.Fundstelle:LG Berlin, Beschluss v. 27.7.2016, 67 S 154/16Mein TippSo wehren Sie sich gegeneine unerwünschte UntervermietungDas Anbieten der Wohnung an Touristen durch Ihre Mieter ist eine Unterver-Sollte der Mieter nach einer Abmahnungdie Wohnung weiterhin im Internet anbieten, dann können Sie den Mietvertragaus wichtigem Grund fristlos und vorsorglich ordentlich kündigen.Mietrückstand:Depressiver Mieter zahlt Miete nicht – Vorsicht mit derKündigung!Die Richter des Landgerichts Kassel hatten folgenden „normalen“ Fall auf demTisch: Der Mieter zahlte die Miete imZeitraum September 2014 bis einschließlich Februar 2015 nicht. Der Vermieterkündigte deswegen wegen Zahlungsverzugs fristlos und vorsorglich fristgerecht.Im Klageverfahren stellte sich der wahreGrund für den Zahlungsverzug heraus:Der Mieter erhielt nach dem Ende desKrankengeldbezugs im August 2014 erstim Februar 2015 eine Erwerbsunfähigkeitsrente. Im Prozess kam auch heraus, dassder Mieter aufgrund einer psychischenErkrankung außer Stande war, seinen Alltag zu bewältigen. Für den Vermieter kames aber noch dicker: Die zuständige Abteilung des Sozialamtes erklärte während2 des Prozesses, die Miete zu übernehmen.Sie ahnen es sicher schon: Bei derart vielenÜberraschungen im Gerichtsverfahren kamen die Richter aus Kassel zu dem Ergebnis– sowohl die fristlose als auch die fristgerechte Kündigung waren unwirksam.Fundstelle:LG Kassel, Urteil v. 26.1.2017, 1 S 170/15Böse Überraschung für denVermieterFür den Vermieter kam die Entscheidungsehr überraschend – schließlich hatte derMieter 6 Monate lang seine Miete nichtgezahlt! Das machte die fristlose Kündigungunwirksam: Weil das Sozialamt die Mieteübernommen hat. Die hilfsweise ausgesprochene fristgerechte Kündigung bliebebenfalls nicht bestehen: Das Nichtzahlender Miete verstößt zwar gegen die Pflichtenaus dem Mietvertrag. Aber es fehlte in diesem Fall das Verschulden: Aufgrund seinerpsychischen Erkrankung konnte der Mieterseinen Alltag nicht mehr bewältigen.Wenn das Sozialamt zahlt, istder wichtige Kündigungsgrundeinfach wegBei Zahlungsverzug ist für die fristloseKündigung kein Verschulden des Mietersnotwendig. Wird der Zahlungsrückstandjedoch während des Räumungsverfahrens beglichen oder erklärt das Sozialamtdie Übernahme der Miete rechtzeitig,fällt der wichtige Grund für die fristloseKündigung rückwirkend weg.Ihr Zuhause im Internet: www.haufe.de/immobilien

Der VermieterBrief Zuverlässig · Vertraulich · AktuellDezember 2018Das Winterthema:Schneeräumen und streuen – Pflicht des Vermietersoder des Mieters?Mit der kalten Jahreszeit und den erstenSchneeflocken beginnt der alljährlicheWinterdienst. Rutschen Passanten aufdem Gehweg vor dem Haus aus, dannhaften in vielen Fällen die Straßenanlieger, also die Grundstückseigentümer, fürdie entstandenen Schäden.Die Kommune muss eigentlichräumenGrundsätzlich ist die Stadt oder Gemeinde für die sogenannte Verkehrssicherungspflicht auf öffentlichen Gehwegenverantwortlich.Meistensüberträgt sie dann diese öffentlichePflicht durch eine Satzung auf die Straßenanlieger – und somit auf die Hauseigentümer.Neben dem Entfernen von Laub undUnrat gehört dazu auch das Beseitigenvon Eis und Schnee. Regelmäßig sehendie kommunalen Satzungen vor, dass dieGehwegeL werktags von 7 bis 20 Uhr,L sonn- und feiertags von 9 bis 20 Uhrfreizuhalten sind.Geräumt werden muss unverzüglichnach Ende des Schneefalls oder nach Entstehen der Glätte. Bei Dauerschneefallsind die Räum- und Streuarbeiten zu wiederholen.Übertragen Sie diese Pflicht aufIhren MieterSie können diese Verpflichtung durcheine klare und eindeutige Vereinbarungauf Ihre Mieter umsetzen. Das bloße Aufstellen und Einwerfen eines „Schneeräumplans“ in die Briefkästen genügtdazu aber nicht, wie das OLG Hamm(Urteil v. 21.12.2012, 9 U 38/12) bereitsfestgestellt hat.2 Vertragsmodelle in der PraxisangewendetEs gibt 2 Vertragsmodelle in der Praxis, umdie Räum- und Streupflicht auf den Mieterzu übertragen: Der Mietvertrag kann vorsehen, dass der Winterdienst Teil der vomMieter zu erbringenden Gegenleistungist. Dann schuldet Ihr Mieter einen Teilder Miete in Geld und einen anderen Teilals Schneeräumpflicht. Sollte er seinerPflicht nicht oder verspätet nachkommen,können Sie auf seine Kosten einen Drittenmit dem Winterdienst beauftragen.Den Winterdienst in„Extra“-Vertrag regelnSie können den Winterdienst aber auch ineinem gesonderten Vertrag auf den Mieter übertragen. Kommt der dann seinenVerpflichtungen nicht nach, können Sieden Schneeräumvertrag kündigen.Als Vermieter sind Sie in derPflichtWas ist zu räumen?Vermieter müssen den ordnungsgemäßen Gebrauch der Wohnung sicherstellen.Dazu gehört auch, dass sie die auf demGrundstück ihrer vermieteten Wohnungbefindlichen Wege – besonders vomHauseingang bis zum öffentlichenStraßenraum – räumen und streuen.Der Umfang der Schneeräumpflicht orientiert sich am Einzelfall, wobei die Zuwege zum Mietobjekt stets schneefrei zuhalten sind. Neben dem Bürgersteig undHauseingang kann dies auch die Wegezum Hof und Garten sowie den Zugangzu den Mülltonnen betreffen.Ihr Zuhause im Internet: www.haufe.de/immobilienGeräte stellen Sie selbstDie Geräte zum Schneeräumen müssenSie als Vermieter zur Verfügung stellen.Die Kosten des Streuguts sind Teil derBetriebskosten. Die können Sie auf IhreMieter umlegen.Was, wenn Ihr Mieter nichtkann?Ist der Mieter vorübergehend verhindertund kann daher seiner Pflicht zumSchneeräumen nicht nachkommen,muss er für eine Vertretung sorgen.Kann er wegen Krankheit, hohem Alteroder sonstigen persönlichen Gründenden Winterdienst nicht leisten, muss erIhnen das anzeigen.Vertrauen ist gut, Kontrolle istbesserWenn Sie den Winterdienst wirksam aufIhre Mieter übertragen haben, obliegtIhnen lediglich die Kontroll- und Überwachungspflicht. Verletzt sich ein Passant und erleidet einen Schaden, weil derMieter nicht ordentlich den Weg geräumthat, haften Sie als Eigentümer nur, wennSie diese Kontroll- und Überwachungspflicht verletzt haben.Der BGH hat in einem Urteil dazu klargestellt: Sie sind als Eigentümer nichtverpflichtet, über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichenGehwegs zu räumen und zu streuen.Fundstelle:BGH, Urteil v. 28.2.2018, VIII ZR 255/16Ihre Verpflichtung beschränkt sich – auchden Mietern gegenüber – auf den BereichIhres Grundstücks. 3

Dezember 2018Darauf sollten Sie beim Auftragan einen „Winterdienstleister“achtenSowohl Sie als Vermieter als auch IhrMieter können einen Dienstleister mitdem Schneeräumen beauftragen. DieRäumpflichten sollten Sie im Vertragexakt regeln. Legen Sie folgende Leistungspflichten fest:Zuverlässig · Vertraulich · Aktuell Der VermieterBriefL Räumen des Gehwegs von Grenze zuGrenze des GrundstücksL Räumen der Wege auf dem Grundstück zum HausL Endreinigen und Entsorgen des StreugutsVertraglich müssen Sie regeln, dass derDienstleister die Haftung übernimmt, fallsjemand auf dem von ihm verantwortetenBereich ausrutscht und sich verletzt. Fürdiese Haftungsübernahme sollten Siesicherstellen, dass der Dienstleister übereine ausreichende Betriebshaftpflichtversicherung verfügt.Die Kosten für den gewerblichen Winterdienst können in der Betriebskostenabrechnung beim Mieter geltend gemacht werden.Money for nothing:BGH hilft Vermietern von Altverträgen – Keine Zinsenfür AltkautionenDer BGH in Karlsruhe beschließt aktuell:Ein formularmäßiger Ausschluss derVerzinsung für Mietverträge vor dem1.1.1983 ist nicht unangemessen. Dasbegründen die Richter so: Die Vermieterwaren vor diesem Zeitpunkt nicht zurVerzinsung der Mietkaution verpflichtet.Die rechtliche Grundlage für die Verzinsung heutzutage folgt aus § 551 BGB.Fundstelle:BGH, Beschluss v. 21.8.2018, VIII ZR 92/17Der Entscheidung lag ein Mietvertrag ausdem Jahr 1966 zugrunde, in dem dieVerzinsung der Kaution ausgeschlossenwurde. Für diese Altverträge sieht derBGH entsprechende vertragliche Regelungen als unproblematisch an.Mein TippMietvertragsdatum prüfenHaben Sie in einem Mietvertrag vordem 1.1.1983 schriftlich vereinbart,dass die Kaution nicht verzinst wird,profitieren Sie von dieser aktuellenBGH-Rechtsprechung.Mehr Energieeffizienz, mehr Sicherheit:Profitieren Sie von staatlichen Krediten!Aktuell informiert die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg darüber: AlsEigentümer können Sie bei Investitionenin die Haussanierung und den Einbruchschutz von der Förderung durch dieKfW profitieren.Die Uhr wurde umgestellt, die kalte unddunkle Jahreszeit ist da. Gerade jetzt beginnt für Einbrecher die Saison. Daherlohnt es sich für Eigentümer, über denEinbau einbruchhemmender Türen undFenster nachzudenken.Dabei sollten Sie auch die Energiebilanzdes Hauses nicht vergessen. Die Kredit-4 anstalt für Wiederaufbau (KfW) fördertim Rahmen des Programms „Energieeffizient Sanieren“ zahlreiche Maßnahmen, die neben dem Einbruchschutzauch die Energiebilanz verbessern.Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg weist darauf hin, dass Sie denEinbruchschutz mit der energetischen Sanierung verknüpfen können, um zurKfW-Förderung zu gelangen.Wenn Sie den Einbau einer neuen Haustür, neuer Fenster oder den Einbau vonRollläden planen, informieren Sie sichvorab über Fördermöglichkeiten.Mein TippErst informieren und beratenlassenInformationen zum Einbruchschutzerhalten Sie bei der nächstgelegenenpolizeilichen Beratungsstelle. Informationen zu den aktuellen Fördermöglichkeiten des Bundes finden ier werden Sie gegen ein geringesEntgelt umfassend beraten.Ihr Zuhause im Internet: www.haufe.de/immobilien

Der VermieterBrief Zuverlässig · Vertraulich · AktuellDezember 2018Betriebskosten richtig umlegen:Streichen Sie keine Kostenart im Mietvertrag!In der Praxis erleben wir dieses Phänomen immer wieder: Der Vermieter legteinen Mietvertrag vor, bei dem einzelneBetriebskostenarten in der Aufzählunggestrichen sind. Im Mandantengesprächteilt der Vermieter dann auf Nachfragemit, dass es diese Kosten bei Vertragsabschluss noch nicht gegeben hat. Daherhätte man die Kostenart einfach herausgestrichen. Das Amtsgericht Gelsenkirchen hat sich mit einem solchen Mietvertrag auseinandergesetzt. Der Mieterbeanstandete seine Betriebskostenabrechnung. Die Kosten für Gebäudeund Gartenpflege wollte er nicht zahlen.Ein Blick in den Mietvertrag zeigte: Es warder Katalog der Nebenkostenarten aus§ 27 der damaligen II. Betriebskostenverordnung Anlage 3 abgedruckt. DieKostenarten Gartenarbeit, Gebäudepflegearbeiten und Flur- und Treppenhausreinigung waren gestrichen worden.Später wollte der Vermieter die Kostenfür die Gebäude- und Gartenpflege dochersetzt haben und rechnete die Betriebskosten entsprechend ab.Fundstelle:AG Gelsenkirchen, Urteil v. 18.6.2018,201 C 219/18Die Richter aus Gelsenkirchen sagten:Das geht nicht. Sie sahen hier einen Verstoß gegen die Regelung im Mietvertrag.Da die Kostenarten ausdrücklich durchgestrichen waren, sind sie auch nichtumlagefähig.Mein TippKein Rotstift bei denBetriebskostenStreichen Sie in den Mietverträgenkeine Betriebskostenarten heraus.Damit haben Sie die Möglichkeit,auch einzelne Kosten später geltendzu machen, die zum Zeitpunkt derVertragsunterzeichnung noch nichtanfallen konnten – weil es z. B. nochkeinen Aufzug im Gebäude gab.Mietpreise in Berlin gebremst:Inkassounternehmen kann Miete nicht zurückfordernWegen der Mietpreisbremse verlangteder Berliner Mieter die nicht geschuldeteMiete von seinem Vermieter zurück. Aberer stellte den Anspruch nicht selbst, sondern ließ sich von einem findigen Inkassounternehmen vertreten. Damit bekamen es die Richter vom LandgerichtBerlin zu tun.Auf einer Online-Plattform kann derMieter zunächst mithilfe eines „Mietpreisrechners“ prüfen, ob seine Wohnung in den Schutzbereich der Mietpreisbremse in Berlin fällt und er daherzu viel Miete zahlt.Hintergrund ist folgender: Dem Mietersteht gegen den Vermieter ein Rückzahlungsanspruch zu, wenn er eine nach dersog. Mietpreisbremse (§§ 556d und 556eBGB) nicht geschuldete Miete gezahlthat. Diese rechtliche Ausgangslage ma-chen sich Inkassounternehmen im Internet zunutze.Sog. legal tech-Unternehmen lassensich massenhaft etwaige Ansprüche derMieter auf ihrer Homepage abtreten,um die Ansprüche gegen die Vermieter –auch gerichtlich – geltend zu machen.Den Richtern der 67. Zivilkammer in Berlin ist die Vorgehensweise ein Dorn imAuge. Sie sahen hier einen Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz gegeben und störten sich daran, dass dasInkassounternehmen gerade nicht denAnspruch des Mieters durchsetzen kann.Fundstelle:LG Berlin, 67. Zivilkammer, Beschluss v.3.7.2018, 67 S 157/18Der Schwerpunkt der Leistung liege nichtin der Inkassotätigkeit, sondern vielmehrIhr Zuhause im Internet: www.haufe.de/immobilienin der Rechtsberatung. Deshalb war esfür die Richter auch unerheblich, ob dieklagende Firma eine Inkassozulassunghatte. Die Klage ging in 2 Instanzen verloren. Der Vermieter musste nicht an dasInkassounternehmen zahlen.Mein TippInkasso oder schon Rechtsberatung? Unbedingt prüfenlassen.Wenn ein Inkassounternehmen vonIhnen Miete aufgrund der Mietpreisbremse zurückverlangt, sollten Sieprüfen lassen, ob dieses Unternehmen dazu überhaupt berechtigt ist.Eine einheitliche Linie der Gerichtedazu gibt es noch nicht. Bis es zumBGH gelangt, wird es noch dauern. 5

Dezember 2018Zuverlässig · Vertraulich · Aktuell Der VermieterBriefWenn's beim Mieter brennt:Immer die Gebäudeversicherung informieren!Bei einem Mieter in München brannte dieKüche. Schaden: 13.000 EUR. Das Amtsgericht München hatte hier u. a. zu klären, ob der Vermieter den Schaden derWohngebäudeversicherungmeldenmuss.Besucherin zündelt fahrlässig inder KücheEs war im August 2015: Eine Besucherindes Mieters hatte fahrlässig den erheblichen Brandschaden verursacht – durchÜberhitzen einer kurz unbeaufsichtigtgelassenen Pfanne mit Fett. Die Kücheneinrichtung musste komplett entsorgt werden, ebenso Rollläden und Türen. Die Bodenfliesen und derDeckenputz in der Küche waren durchden Brand beschädigt. Auch das Badezimmer hatte starke Rußschäden. ImGerichtsstreit zwischen Vermieter undMieter wurde die fahrlässige Brandverursachung festgestellt.Die Richter am Amtsgericht Münchenmeinen: Der Vermieter muss bei einemdurch den Mieter nur fahrlässig verursachten Brand allein die Wohngebäudeversicherung zur Regulierung heranziehen. Die kann den Mieter nicht inRegress nehmen.Fundstelle:AG München, Urteil v. 9.11.2018,412 C 24937/17Die Richter argumentieren so: Der Mieterhat in diesem Fall die Versicherungskosten über die Betriebskosten anteiligjährlich gezahlt. Er erwarte daher, imSchadensfall reguliere die Gebäudeversicherung. Sofern der Vermieter einenSchadensanspruch direkt gegen den Mieter geltend macht, ohne die Versicherungin Anspruch zu nehmen, enttäuscht erdieses Vertrauen.Gebäudehaftpflicht unverzüglichnach Schadensfall informierenAus dieser Interessenslage fordern dieRichter vom Vermieter, die Versicherungunmittelbar nach einem Schaden in Haf-tung zu nehmen. Unterlässt er die Schadensmeldung, macht er sich selbst demMieter gegenüber schadensersatzpflichtig!Diese Grundsätze gelten nicht nur beiBrand. Auch bei einem Wasserschadenmuss die Gebäudeversicherung durchden Vermieter in Anspruch genommenwerden. So hat das der BGH bereits vorvielen Jahren geklärt.Fundstelle:BGH, Urteil v. 3.11.2004, VIII ZR 28/04Mein TippBrand- oder Wasserschadensofort meldenBei einem Schadensereignis in derMietwohnung durch Brand oder Wasser sollten Sie immer unverzüglich dieGebäudeversicherung informieren –auch wenn sich erst später herausstellen wird, ob der Schaden fahrlässigverursacht wurde oder nicht.Die Heizung arbeitet nicht richtig:Mieter darf um 15 % kürzenDer Fall einer lauwarmen Wohnung hatsich bis zum BGH hochgearbeitet: DerMieter einer Wohnung beklagt, dass dieRäume wegen einer defekten Gasthermenicht richtig warm wurden, und mindertdie Netto-Miete um 15 %.Vermieter: Kalte Wohnungnicht so schlimmsie einem Familienangehörigen überlassen, der auch die Miete zahlte.Da er nicht betroffen sei, kann der Mieterauch nicht mindern. Das AmtsgerichtBad-Homburg und das Landgericht Frankfurt schlossen sich der Meinung des Vermieters an und wiesen die Klage ab.Anders der BGH!Das sah der Vermieter nicht ein: Er empfand die Temperaturen in der Wohnungfür okay. Außerdem wohnte der Mietergar nicht selbst in der Wohnung. Er hatte6 tatsächlich in der Wohnung lebt. Er istVertragspartner und kann die Ansprüche aus dem Mietvertrag ohne Problemegeltend machen.Wenn feststeht, dass es in den Räumenzu kalt ist, besteht auch ein Minderungsanspruch. Punktum!Fundstelle:BGH, Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 99/17Beim BGH war die Erfolgsspur des Vermieters leider beendet. Für die KarlsruherRichter spielt es keine Rolle, ob der MieterSofern es Streit mit dem Mieter gibt, installieren Sie Thermostate in den Räumen.Ihr Zuhause im Internet: www.haufe.de/immobilien

Der VermieterBrief Zuverlässig · Vertraulich · AktuellMein TippGültige RaumtemperaturenOrientierungshilfe ist die DIN 4701.Eine Nachtabsenkung ist möglich,Dezember 2018aber nicht unter 17 8C. Wenn Sie fürdie Beheizung der Wohnung zu sorgen haben, sollten Sie während derHeizperiode in der Zeit vom 1.10. biszum 30.4. folgende Raumtemperaturen gewährleisten:Tagsüber: (6.00 Uhr bis 0.00 Uhr)Wohnräume, Schlafräume,Küche: 20 8CFlure: 15 8CBäder: 22 8CNachts: (0.00 Uhr bis 06.00 Uhr)18 8CModernisierungsmieterhöhung:Aufzugsanbau Luxusmodernisierung?In Presseartikeln der letzten Zeit wird denVermietern vielfach vorgeworfen, durchLuxusmodernisierungen den Mietpreis indie Höhe zu treiben. Mieter hätten keineChance, sich dagegen zur Wehr zu setzen.Die hohe Zahl an Gerichtsverfahrenspricht allerdings eine andere Sprache.Eine „weit verbreitete, unfaire Praxis derVermieter“ können wir nicht erkennen.Als Beispiel für „Luxusmodernisierungen“wird immer wieder der nachträglicheEinbau von Fahrstühlen genannt.Um eine solche Modernisierung ging esjüngst auch vor dem Amtsgericht Brandenburg. Der Vermieter hatte einen Personenaufzug an ein Mietshaus anbauenlassen und begehrte eine Mieterhöhung.Die Miete sollte sich nach erfolgter Modernisierung auf 5,50 EUR/qm belaufen.Der Mieter wehrt sich gegen die Erhöhung:Der Personenaufzug sei nicht erforderlich –obwohl er im 3. Stock wohne, wäre derAufzug für ihn ohne großen Nutzen.Die Richter in Brandenburg folgten demMieter nicht und wiesen die Klage kurzerhand ab.Fundstelle:AG Brandenburg,31 C 298/17Urteilv.31.8.2018,Der Einbau des Personenaufzugs ist eineModernisierung. Durch den Aufzug istder Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse werden auf Dauer verbessert(§ 555b BGB).Anders, wenn Mieter im EGwohnt?Die Richter schränken allerdings ein, derGebrauchsvorteil eines Aufzugs für einen Mieter im Erdgeschoss kann lediglichdarin bestehen, dass er mit dem AufzugWohnungen in den höheren Etagenleichter erreichen kann. Das mussten dieRichter jedoch nicht entscheiden. DerMieter wohnte ja im 3. Stockwerk.Aufzug ist regelmäßig keineLuxusmodernisierungEin wichtiges Argument der Richter: Wegender immer älter werdenden Bevölkerungkann der Anbau eines Aufzugs am Gebäude nicht als Luxus angesehen werden.Mieterhöhung ist zumutbarDer Mieter blitzte auch mit dem Argumentab, die Mieterhöhung wäre für ihn eineunzumutbare Härte. Sollten Umständegegen eine Mieterhöhung sprechen, mussder Mieter diese Umstände jedoch bis spätestens zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme dem Vermieter mitgeteilt haben (§ 555d Abs. 4 BGB). Das unterließ derMieter – daher: Klage abgewiesen, demVermieter steht die Mieterhöhung zu.Der Vermieter als Ausbeuter:Wenn der Vermieter mit Eigenbedarf drohtDie Medien scheinen sich auf die Vermietergruppe einzuschießen. Ein großesThema ist der Eigenbedarf. Die Süddeutsche Zeitung stellt in einem Artikel vom24.11.2018 die These auf:„Mieter verzichten immer häufiger aufihre Ansprüche auf Instandsetzung oderakzeptieren unwirksame oder zu hoheMietforderungen aus Angst, wegen Eigenbedarfs gekündigt zu werden.“Ihr Zuhause im Internet: www.haufe.de/immobilienKann das stimmen? Ist das wirklich so?Verängstigte Mieter verzichten auf ihreRechte, um sich nicht der Gefahr auszusetzen, wegen Eigenbedarfs die Kündigung zu erhalten? 7

Zuverlässig · Vertraulich · Aktuell Der VermieterBriefDezember 2018In unserer Praxis stellt diese Behauptungnicht die Realität dar. Die vielen Streitigkeiten vor den Gerichten quer durch dieRepublik zwischen Mietern und Vermietern zeigen anderes auf.Oftmals gewinnt dabei der Mieter – derVermieter hat das Nachsehen. Es ist daher nicht einzusehen, weshalb jetzt auchnoch das Recht des Vermieters auf Kündigung wegen Eigenbedarfs einge-schränkt werden soll. Wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder naheAngehörige benötigt, soll er auch kündigen dürfen – ohne an den Pranger gestellt zu werden.Wenn der Eigenbedarf vorgetäuscht ist:Haftungsfalle für den VermieterAllerdings gibt es auch die Fälle, bei denen sich nach einer Kündigung herausstellt: Der Eigenbedarf war vorgetäuscht.Mit einem solchen Fall hatte sich dasLandgericht Berlin zu beschäftigen. Derbeklagte Vermieter kündigte den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs. Die Wohnung werde für den Bruder benötigt.Nachdem der klagende Mieter ausgezogen war, zog der Bruder des Vermietersnicht ein. Stattdessen zog eine Flüchtlingsfamilie in die Wohnung.Der Vermieter gab im Prozess an, aufgrund einer Erkrankung hätte sein Brudernicht mehr einziehen können. Das fandder Mieter nicht glaubwürdig und klagteauf Schadensersatz.Der Mieter konnte nachweisen: Der Nameder neuen Mieter war bereits auf demIMPRESSUMDer VermieterBriefCopyright 2018Haufe-Lexware GmbH & Co. KGAutor: Markus Arendt, Rechtsanwalt,Kanzlei Morstadt/Arendt, OffenburgRedaktion: RechtsassessorinAndrea Hirt (V.i.S.d.P.)Petra Krauß (Assistenz)Klingelschild angebracht, bevor nach Darstellung des Vermieters feststand, dasssein Bruder nicht einziehen konnte. Pechfür den Vermieter! Klage verloren.Fundstelle:LG Berlin, Urteil v. 5.3.2018, 64 S 72/17Vermieter haftet für denSchadenWenn gerichtlich festgestellt ist, dass derEigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung nur vorgetäuscht war, wird es richtig teuer für den Vermieter – er muss denMieterschaden ersetzen.Die Gerichte lassen den täuschenden Vermieter bluten: Nicht nur die Umzugskosten, Maklerkosten und Kosten für dieneue Wohnungseinrichtung werden fällig, vielmehr muss er einen Ausgleich zuHaufe-Lexware GmbH & Co. KGEin Unternehmen der Haufe GroupMunzinger Str. 979111 FreiburgTelefon: 0761 / 8 e.de/immobilienden höheren Mietkosten der neuen Wohnung schaffen.Vermieter macht sich strafbarNeben den Schadensersatzansprüchendroht dem Vermieter wegen Betrugsauch noch ein Strafverfahren, wenn derEigenbedarf vorgetäuscht ist.Mein TippSagen Sie dem Mieter gleichwie es istÄndert sich die Situation nach derKündigung, sollten Sie unmittelbaraktiv werden und den gekündigtenund auszugswilligen Mieter entsprechend umfassend informieren. DamitSie nicht in die Haftungsfalle geraten!Geschäftsführung:Isabel Blank, Sandra Dittert,Jörg Frey, Birte Hackenjos,Dominik Hartmann, MarkusReithwiesner, Joachim Rotzinger,Dr. Carsten ThiesBeiratsvorsitzende:Andrea HaufeUSt-IdNr. DE 812398835Anschrift der Redaktion:Munzinger Straße 979111 FreiburgTelefon: 0761 / 8 98-0Satz:Fronz Daten Service, 47608 GeldernDruck:rewi druckhaus, 57537 Wissen18012www.haufe.de/immobilien8 9 783809 221289Mat.-Nr. N6398-5144Ihr Zuhause im Internet: www.haufe.de/immobilien

Onlineuntervermieten bei airbnb Für einen Vermieter aus Berlin war die Sache klar: Obwohl er dem Mieter ver-boten hatte, die Wohnung bei airbnb anzubieten, stand sie dennoch wieder auf dem Portal zumAngebot. Jetzt platzte dem Vermieter der Kragen! Er ließ über eine